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导语:

暴雷后的华夏幸福,在持续高效推进债务重组的同时,不断探索企业新活法:回归产城服务、布局代建业务,全面转型轻资产。

9月14日,身负债务压力的华夏幸福,因中标沈阳苏家屯区项目的工程管理及造价咨询业务而备受关注,也让代建行业再次成为焦点。

在“保交楼”任务叠加万亿市场规模的前提下,轻资产代建业务已经逐渐成为房企的“必争之地”。

公开数据显示,国内代建行业市场不足10%,距欧美市场20%至30%的区间还相差很多。据中指研究院预测,我国代建市场渗透率将于2025年达14.3%,对应项目销售额破2万亿元。同样据CRIC数据显示,目前百强房企中已有万科、保利、中海、绿城等36家进军代建领域。

业内人士认为,国内代建行业刚刚起步,处于发展初级阶段,存在广阔的发展空间和前景。在此背景下,代建业务因其轻资产等属性正在逐渐成为房企第二增长曲线的“新武器”,也成为部分出险房企的“救命稻草”。

“幸福安基”成立 正式进军代建市场

需要注意的是,华夏幸福并不是刚开始涉足代建领域。有资料显示,2016年华夏幸福曾与中国铁路物资股份签订《委托代建合同》。根据合同,华夏幸福投入40亿元代建资金,对北京丽泽金融商务区中国铁物大厦项目进行建设和管理。

虽然自6年前,华夏幸福就已经开始涉足代建业务,但近几年来并没有形成规模化的布局。不少业内人士表示,随着今年8月幸福安基的正式成立,标志着华夏幸福加速进军代建市场。

据悉,“幸福安基”全称“北京幸福安基建设管理有限公司”,成立于今年8月18日,注册资本1000万元,法定代表人为郑伟。公司是华夏幸福旗下专注经营代建业务的全资子公司,主要承接轻资产代建业务的拓展、经营和管理。

在成立不到一个月的9月14日,幸福安基以公开招标方式中标沈阳市苏家屯区项目。资料显示,该项目原为恒大集团持有,为沈阳恒大文化旅游城住宅部分工程,总建筑面积72万平方米。

据了解,2018年6月沈阳恒大文化旅游城正式签约。按照规划,苏家屯区将在未来五到八年内,建设成为集童世界乐园区、文化旅游商务区、休闲生活居住区三大功能为一体的新城。

但随着楼市调控的持续深化,高周转模式难以为继,恒大债务危机日益加重,项目开发进入停滞阶段。

业内人士表示,在此情况下,华夏幸福接盘恒大,不仅有利于华夏幸福的自救,也加速推进了恒大项目的交付。

值得注意的是,除了沈阳恒大项目外,华夏幸福于近日也成功签约首个片区综合开发类代建项目,代建业务布局加速。

据9月23日消息,北京幸福安基成功签约廊坊1.3平方公里,总建面180万方片区综合开发代建项目,为委托方提供全流程代建管理服务,包含住宅、商业、公共服务等多种业态。该项目位于廊坊北部核心区域,是北京-廊坊城市发展轴线的关键节点。

回归产城服务 全面转型轻资产

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代建业务的加速布局,离不开华夏幸福的战略重塑。

据华夏幸福官方微信公众号消息,7月5日华夏幸福举行战略宣贯大会,公司董事长王文学携公司管理层与员工代表出席会议,会议宣布华夏幸福正式向轻资产转型。

会议内容显示,华夏幸福将在2022年到2025年三年内,以住宅开发和资产管理为基础,以产业新城为平台,重塑以产业发展为核心的政府服务体系(含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等)和以空间服务为核心的企业服务体系(含选址、代建、企业物业、投融资咨询等),全面转型成为产业新城服务商。

在新战略指引下,华夏幸福将业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块,并匹配了新组织架构与新分配机制。

具体来看,产城开发业务将“轻重结合”,依托产业新城平台,提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务,同时保留一定开发业务,为城市发展提供综合解决方案。

招商与园区服务将全面向轻资产转型,在做好产业招商与园区运营服务的同时,培育以空间服务为核心的企业服务,成为重要增量业务。

住宅业务将“轻重分离”,重资产开发业务继续完成保交房任务,根据公司资产负债表保持适度规模,以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式,发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。

据统计,目前华夏幸福招商服务(轻资产输出)累计固投签约突破100亿,包括12个委托区域,29个签约项目;产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个,为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。

招商业务累计签约项目7个,项目总投资超45亿,其中4个项目已落地在轻资产招商业务,物业累计签约项目 25个,签约面积 283万平,合同签约额 2.8亿,新进山东、陕西、云南三省,新业务拓展已覆盖7省7市。

债务重组推进 “幸福”上岸可期

说起华夏幸福,其债务重组是绕不开的话题。在轻资产业务快速落地的同时,华夏幸福的债务问题也在持续推进。

梳理时间线可以发现,自2021年2月正式出现债务违约、到2021年12月9日债务重组迎来实质性进展、再到当下,华夏幸福的债务危机化解速度相当高效。

据华夏幸福公告显示,截至2022年8月31日,《债务重组计划》中2192亿元金融债务,已签约实现债务重组的金额累计达到1203.15亿元;同期,公司累计未能如期偿还债务金额合计576.48亿元。

同时为进一步推进债务重组的实施,华夏幸福在公告中提出,在《债务重组计划》基础上,拟增加偿债资源和选择权,特制订《补充方案》。华夏幸福通过梳理现有优质、有潜力的资产,搭建“幸福精选”平台,并以该平台股权作为新增偿债资源实施以股抵债。

公告显示,“幸福精选”平台以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心,业务载体为幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司等华夏幸福下属公司。

华夏幸福在公告中表示,为保障选择“股”的债权人收益的实现,后续公司将全力推动“幸福精选”平台资本运作相关安排,择机通过包括但不限于“幸福精选”平台在资本市场独立上市、将“幸福精选”平台股权以现金方式出售等方式协助债权人实现“股”的退出。

业内人士表示,随着债务重组的加速,在全面转型轻资产的新战略下,华夏幸福“上岸”可期。


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